Huis kopen in Marokko als Nederlander

1. Waarom steeds meer Nederlanders voor Marokko kiezen

Het is geen geheim dat Marokko al jaren populair is onder Nederlanders. Niet alleen als vakantieland, maar steeds vaker als plek om vastgoed te kopen. De redenen lopen uiteen: sommigen zoeken een vakantiehuis aan de kust, anderen willen investeren in huurvastgoed, en weer anderen hebben familiebanden en willen een voet aan de grond in het land van herkomst.

De aantrekkingskracht is begrijpelijk. Met slechts drie tot vier uur vliegen zit je er al, de zon schijnt het grootste deel van het jaar, en de kosten van levensonderhoud liggen aanzienlijk lager dan in Nederland. Een appartement kopen in Tanger kost vaak minder dan een rijtjeshuis in een willekeurige Randstad-gemeente. Maar goedkoop is niet altijd eenvoudig, want het Marokkaanse vastgoedrecht verschilt fundamenteel van wat we in Nederland gewend zijn.

Dit artikel is geschreven voor Nederlanders die serieus overwegen om in Marokko te kopen. Geen verkooppraatje, maar een eerlijk overzicht van wat je kunt verwachten, waar je op moet letten en welke valkuilen je absoluut wilt vermijden.

2. Juridische voorwaarden voor buitenlandse kopers

Het goede nieuws vooraf: ja, als Nederlander mag je vastgoed kopen in Marokko. Er is geen verbod op buitenlands eigendom, en je hebt er ook geen Marokkaanse nationaliteit of verblijfsvergunning voor nodig. Er zijn wel een paar belangrijke uitzonderingen en regels waar je rekening mee moet houden.

De belangrijkste beperking betreft landbouwgrond. Buitenlanders mogen in Marokko geen agrarische grond kopen. Dit is vastgelegd in het Dahir van 1963 en wordt nog steeds strikt gehandhaafd. Wil je een stuk grond kopen om op te bouwen, dan moet het gezoneerd zijn als stedelijke of toeristische grond. Laat dit altijd vooraf verifiëren door een notaris.

Daarnaast speelt het type eigendomsrecht een rol. In Marokko bestaan twee systemen naast elkaar: melkia (traditioneel, islamitisch eigendomsrecht) en titre foncier (geregistreerd eigendom bij het kadaster, vergelijkbaar met het Nederlandse systeem). Voor buitenlandse kopers is titre foncier sterk aan te raden. Bij melkia-eigendom is er geen kadastrale registratie, waardoor geschillen moeilijker op te lossen zijn. Een notaris of advocaat moet dit voor je controleren voordat je iets tekent.

Nog een punt dat Nederlanders vaak verrast: de aankoopsom moet via officiële bankkanalen vanuit het buitenland worden overgemaakt. De Marokkaanse deviezenregelgeving (Office des Changes) vereist dat je kunt aantonen dat het geld op legale wijze het land is binnengekomen. Dit is niet alleen een formaliteit. Zonder dit bewijs kun je het pand later niet verkopen en de opbrengst terugstorten naar Nederland.

3. Het aankoopproces stap voor stap

Het Marokkaanse aankoopproces lijkt op het eerste gezicht op het Nederlandse, maar wijkt op cruciale punten af. Hieronder een overzicht van hoe het in de praktijk werkt.

Allereerst zoek je een woning, uiteraard. Websites als Domio.ma, maar ook lokale makelaars (simsar) kunnen hierbij helpen. Let op: makelaars in Marokko hoeven geen opleiding of licentie te hebben, dus kies zorgvuldig. Vraag altijd om referenties en werk bij voorkeur met een makelaar die ervaring heeft met buitenlandse kopers.

Als je een woning gevonden hebt, wordt er doorgaans een compromis de vente (voorlopig koopcontract) opgesteld. Hierin leg je de prijs, voorwaarden en een waarborgsom vast, meestal 10% van de koopprijs. Dit contract is juridisch bindend. Trek je je zonder geldige reden terug, dan ben je de waarborgsom kwijt.

Vervolgens voert de notaris (notaire) een due diligence uit. Hij controleert de eigendomsstatus bij het kadaster (Conservation Foncière), kijkt of er hypotheken of beslagen op het pand rusten, en verifieert of de verkoper daadwerkelijk eigenaar is. Dit traject duurt doorgaans vier tot acht weken.

Na goedkeuring wordt de definitieve koopakte (acte de vente) getekend bij de notaris. De notaris regelt ook de registratie bij het kadaster en de betaling van de overdrachtsbelasting. Vanaf dat moment ben je officieel eigenaar.

4. De beste locaties om te kopen

Marokko is een divers land en de vastgoedmarkt verschilt enorm per stad. Hieronder een vergelijking van de populairste steden onder buitenlandse kopers, met een indicatie van prijzen en wat je er kunt verwachten.

Voor Nederlanders is Tanger bijzonder interessant vanwege de directe vliegverbindingen en de nabijheid van Europa. De stad heeft de afgelopen tien jaar een enorme transformatie doorgemaakt met de nieuwe haven Tanger Med, het hogesnelheidsspoor en forse investeringen in infrastructuur. Prijzen zijn er nog aanzienlijk lager dan in Marrakech of Casablanca, maar de verwachting is dat dit niet lang meer zo blijft.

Marrakech trekt vooral kopers die een riad in de medina willen ombouwen tot gastenverblijf, of een villa kopen in Marrakech in de Palmeraie. De huurrendementen via platforms als Airbnb kunnen hier hoog zijn, maar de regelgeving rond kortstondige verhuur wordt strenger. Zorg dat je een autorisation hebt voordat je begint met verhuren.

5. Wat kost het werkelijk?

De koopprijs is maar het begin. Wat veel eerste kopers onderschatten zijn de bijkomende kosten. Deze lopen in Marokko op tot ongeveer 7 tot 10 procent bovenop de aankoopprijs. Hieronder een overzicht.

Bij een appartement van 1.000.000 MAD (ongeveer €93.000) komt er dus ruwweg 80.000 tot 100.000 MAD aan kosten bij. Houd hier van tevoren rekening mee in je budget. En vergeet niet: de waarborgsom van 10% die je bij het voorlopig koopcontract betaalt, wordt later verrekend met de totale koopprijs.

6. Belastingen en dubbele heffing

Als Nederlander met vastgoed in Marokko krijg je te maken met belastingheffing in beide landen. Gelukkig bestaat er een belastingverdrag tussen Nederland en Marokko dat dubbele heffing voorkomt, althans grotendeels.

In Marokko betaal je als eigenaar jaarlijks de taxe d'habitation (vergelijkbaar met de OZB) en de taxe de services communaux. Samen bedragen deze doorgaans een paar honderd tot enkele duizenden dirham per jaar, afhankelijk van de waarde en locatie van het pand.

Als je het pand verhuurt, ben je in Marokko inkomstenbelasting verschuldigd over de huurinkomsten. Het tarief is progressief en loopt op tot 38%. In Nederland geef je het pand op in box 3 (vermogensbelasting). Door het belastingverdrag mag je de in Marokko betaalde belasting aftrekken om dubbele heffing te voorkomen. Raadpleeg hierover altijd een belastingadviseur die in beide landen thuis is, want de regels veranderen regelmatig.

Bij verkoop is er in Marokko een vermogenswinstbelasting (Taxe sur les Profits Immobiliers, TPI) van 20% over de winst, met een minimum van 3% over de verkoopprijs. Na tien jaar eigendom gelden er vrijstellingen, dus een langetermijnstrategie is fiscaal voordeliger.

7. Financiering en hypotheekmogelijkheden

Kun je als Nederlander een hypotheek krijgen in Marokko? Ja, maar het is geen sinecure. Marokkaanse banken als Attijariwafa, BMCE Bank of Africa en Banque Populaire bieden hypotheken aan buitenlandse kopers, maar de voorwaarden zijn strenger dan je misschien gewend bent.

De maximale loan-to-value ratio is doorgaans 70%, wat betekent dat je minimaal 30% eigen inbreng nodig hebt. De rente ligt tussen de 4,5% en 6,5% (vast of variabel) en de looptijd is maximaal 20 tot 25 jaar. Banken vragen uitgebreide documentatie: werkgeversverklaring, salarisstroken, belastingaangiften en een bewijs van inkomsten in het buitenland.

Een alternatief dat sommige Nederlanders kiezen is om de overwaarde op hun Nederlandse woning te gebruiken. Via een herfinanciering of een tweede hypotheek in Nederland financier je de aankoop in Marokko, vaak tegen gunstigere voorwaarden. Het nadeel is dat je je Nederlandse woning als onderpand inzet voor een buitenlands bezit, wat extra risico met zich meebrengt.

De meeste Nederlandse kopers betalen het volledige bedrag in één keer vanuit eigen middelen. De lagere vastgoedprijzen in Marokko maken dit haalbaarder dan in Nederland. Voor een degelijk appartement in Casablanca hoef je geen miljoenen neer te tellen.

8. Praktische tips uit ervaring

Werk altijd met een onafhankelijke notaris. In Marokko vertegenwoordigt de notaris beide partijen, maar je kunt daarnaast een eigen advocaat inschakelen. Zeker bij grotere bedragen is dit het geld meer dan waard. Zoek iemand die Frans én Nederlands of Engels spreekt, zodat er geen taalbarrière is bij het doornemen van contracten.

Laat je niet opjagen. In de Marokkaanse vastgoedcultuur wordt soms druk uitgeoefend om snel te tekenen. "Er is nog een andere koper geïnteresseerd" is een klassieke zin. Neem de tijd voor due diligence. Een betrouwbare verkoper begrijpt dat.

Controleer altijd of de titre foncier op orde is. Zijn er erfkwesties? Meerdere eigenaren? Onafgeloste hypotheken? Een enkele dag extra onderzoek kan je jaren aan juridische ellende besparen.

Bezoek het pand meerdere keren, op verschillende tijdstippen. Een appartement dat 's ochtends stil is, kan 's avonds naast een drukke caféstraat blijken te liggen. Praat met de buren, loop door de wijk, en krijg een gevoel voor de omgeving voordat je je handtekening zet.

En tot slot: houd een buffer aan. Renovaties in Marokko kosten vaak meer dan begroot en duren langer dan gepland. Of het nu om een nieuwbouwappartement gaat dat nog niet helemaal afgewerkt is, of een riad die opgeknapt moet worden, reken op onvoorziene uitgaven van minstens 15 tot 20 procent bovenop je renovatiebudget. Bekijk het actuele aanbod van huizen te koop in Agadir om een idee te krijgen van de huidige marktprijzen.