Welke kosten komen er kijken bij een vastgoedaankoop?

Wie overweegt om een woning in Marokko te kopen, moet rekening houden met een reeks bijkomende kosten bovenop de aankoopprijs. Anders dan in Nederland of Belgie, waar de kosten koper doorgaans tussen de 5% en 8% van de aankoopprijs liggen, varieren de totale kosten in Marokko afhankelijk van het type eigendom, de locatie en of het om nieuwbouw of bestaande bouw gaat. Over het algemeen moet je als koper rekenen op bijkomende kosten van ongeveer 6% tot 8% van de koopsom, exclusief een eventuele makelaarscourtage.

Deze kosten omvatten onder andere de registratiebelasting, de inschrijving bij de Conservation Fonciere, notariskosten, zegelrechten en in sommige gevallen belasting over de toegevoegde waarde (TVA). In dit artikel nemen we elke kostenpost apart door, zodat je precies weet waar je aan toe bent voordat je een appartement in Casablanca of een villa elders in het land koopt.

Registratiebelasting (droits d'enregistrement)

De registratiebelasting is veruit de grootste kostenpost bij het kopen van vastgoed in Marokko. Deze belasting bedraagt 4% van de aankoopprijs zoals vermeld in het koopcontract. Tot 2021 gold er een verlaagd tarief van 3% voor woningen tot een bepaalde waarde, maar die regeling is inmiddels aangepast. Momenteel is het standaardtarief 4% voor de meeste residentieel vastgoed.

Voor commercieel vastgoed en grond kan het tarief anders liggen. Zo geldt voor onbebouwde grond soms een hoger tarief van 5% tot 6%, afhankelijk van de bestemming. Het is daarom verstandig om bij de notaris te verif ieren welk tarief exact van toepassing is op jouw specifieke aankoop.

De registratiebelasting wordt berekend op basis van de prijs in de akte, maar de Marokkaanse belastingdienst (Direction Generale des Impots) behoudt zich het recht voor om de waarde te hertaxeren. Als de fiscus van mening is dat de opgegeven prijs onder de marktwaarde ligt, kan er een naheffing volgen. Dit is een belangrijk punt om in gedachten te houden: probeer nooit om een lagere prijs in de akte op te nemen dan werkelijk betaald. De boetes kunnen fors oplopen en je loopt bovendien juridische risicos.

Conservation Fonciere: inschrijving van eigendom

Na het tekenen van de definitieve akte bij de notaris moet de eigendomsoverdracht worden ingeschreven bij de Conservation Fonciere, het Marokkaanse kadaster. De kosten hiervoor bedragen 1,5% van de aankoopprijs, met een minimumbedrag van 500 MAD. Daarbovenop komt een vast bedrag voor de afgifte van een nieuw eigendomscertificaat (titre foncier).

Deze inschrijving is cruciaal omdat pas na registratie het eigendom juridisch op jouw naam staat. Zonder deze stap heb je weliswaar een ondertekende akte, maar ben je niet de geregistreerde eigenaar volgens het kadaster. De notaris zorgt doorgaans voor de afhandeling van deze procedure, maar het is verstandig om te controleren of de inschrijving daadwerkelijk is voltooid. Je kunt dit doen door bij de Conservation Fonciere een recent uittreksel op te vragen.

Voor wie een woning zoekt in populaire steden, is het goed om te weten dat de Conservation Fonciere kantoren heeft in alle grote steden. In Tanger en Marrakech zijn de wachttijden soms langer vanwege het grote aantal transacties.

Notariskosten en honorarium

De notaris speelt een centrale rol bij elke vastgoedtransactie in Marokko. Het honorarium van de notaris is wettelijk gereguleerd en bedraagt doorgaans tussen de 0,5% en 1,5% van de aankoopprijs, met een minimumbedrag. In de praktijk rekenen de meeste notarissen een honorarium van rond de 1% voor standaardtransacties, exclusief btw op het honorarium zelf.

Bovenop het honorarium zijn er diverse vaste kosten die de notaris doorberekent. Denk aan kosten voor het opvragen van uittreksels bij de Conservation Fonciere, het verif ieren van eventuele hypotheken of beslagen, en het opstellen van de verschillende aktes. Deze bijkomende kosten liggen doorgaans tussen de 2.000 en 5.000 MAD, afhankelijk van de complexiteit van de transactie.

Het is gebruikelijk dat de notaris vooraf een provisie vraagt om alle kosten te dekken. Na afronding van de transactie ontvang je een gedetailleerde afrekening. Mocht je twijfelen over de hoogte van de notariskosten, dan kun je altijd een schatting maken via de notariskostencalculator op Domio.ma.

Zegelrechten en TVA

Naast de registratiebelasting en de kosten voor de Conservation Fonciere zijn er ook zegelrechten (droits de timbre) verschuldigd. Deze bedragen een vast percentage van 0,5% van de aankoopprijs. Zegelrechten zijn van toepassing op het koopcontract en worden door de notaris geind en afgedragen aan de belastingdienst.

De TVA (belasting over de toegevoegde waarde, vergelijkbaar met btw) is een andere kostenpost, maar die is alleen van toepassing bij nieuwbouw die wordt gekocht van een promoteur (projectontwikkelaar). Het standaard TVA-tarief bedraagt 20%. Bij nieuwbouwappartementen zit de TVA vaak al inbegrepen in de verkoopprijs, maar dit is niet altijd het geval. Controleer dit altijd bij de verkoper of ontwikkelaar.

Voor bestaande woningen die worden verkocht door een particulier is er geen TVA verschuldigd. Dit maakt tweedehands vastgoed in sommige gevallen voordeliger, hoewel de totale transactiekosten (registratie, conservation, notaris) gelijk blijven.

Makelaarscourtage

In Marokko is het gebruikelijk dat zowel de koper als de verkoper een makelaarscourtage betaalt, hoewel dit onderhandelbaar is. De standaard courtage bedraagt 2,5% van de verkoopprijs per partij. In de praktijk betaalt de koper doorgaans 2,5% en de verkoper eveneens 2,5%, waardoor de makelaar in totaal 5% ontvangt.

Het is verstandig om vooraf duidelijke afspraken te maken over wie welk deel van de courtage betaalt. Leg dit schriftelijk vast, bij voorkeur in een mandaat of overeenkomst met de makelaar. Let erop dat niet alle makelaars in Marokko een officiele vergunning hebben. Kies bij voorkeur een geregistreerde makelaar die aangesloten is bij een beroepsorganisatie. Op Domio.ma kun je betrouwbare makelaars vinden die actief zijn in jouw regio.

Sommige kopers kiezen ervoor om zonder makelaar te kopen, rechtstreeks via de eigenaar. Dit bespaart weliswaar de courtage, maar brengt ook risicos met zich mee, vooral als je niet bekend bent met de lokale markt en wet- en regelgeving.

Voorbeeldberekening voor een woning van 1 miljoen MAD

Om een concreet beeld te geven van de totale kosten, hebben we een voorbeeldberekening gemaakt voor een bestaande woning met titre foncier, gekocht voor 1.000.000 MAD (ongeveer 92.000 euro).

Kostenpost Percentage Bedrag (MAD)
Aankoopprijs 1.000.000
Registratiebelasting 4,0% 40.000
Conservation Fonciere 1,5% 15.000
Zegelrechten 0,5% 5.000
Notaris honorarium (incl. btw) ~1,0% 10.000
Diverse notariskosten (uittreksels, etc.) vast 3.000
Makelaarscourtage koper 2,5% 25.000
Totale bijkomende kosten ~9,8% 98.000
Totale investering 1.098.000

Zonder de makelaarscourtage komen de vaste aankoopkosten op ongeveer 7,3% van de aankoopprijs. Dit is vergelijkbaar met de kosten koper in Nederland, zij het dat de samenstelling anders is. Wie de kosten vooraf nauwkeurig wil inschatten, kan de hypotheekcalculator gebruiken om ook de financieringslasten mee te nemen.

Verschil tussen titre foncier en melkia

Een van de belangrijkste aspecten bij het kopen van vastgoed in Marokko is het type eigendomsbewijs. Er bestaan twee systemen naast elkaar: het moderne systeem met titre foncier en het traditionele systeem met melkia.

Een titre foncier is een officieel eigendomscertificaat dat is uitgegeven door de Conservation Fonciere. Het is het sterkste eigendomsbewijs dat je in Marokko kunt hebben. De eigendom is geregistreerd, gecodeerd en staat op naam van de eigenaar met een uniek perceelnummer. Zodra een eigendom is geregistreerd met een titre foncier, kan het eigendomsrecht niet meer worden betwist (behoudens uitzonderlijke gevallen van fraude). Dit systeem is geintroduceerd tijdens het Franse protectoraat en volgt het Torrens-systeem dat ook in Australie en andere landen wordt gebruikt.

Een melkia daarentegen is een notariele akte opgesteld door twee adouls (traditionele notarissen) en bevestigd door een rechter. Dit is het oudere, islamitische systeem van eigendomsregistratie. Een melkia bewijst dat iemand de eigendom bezit op basis van getuigenverklaringen en ongestoord bezit. Het probleem met melkia is dat het geen definitieve zekerheid biedt. Er kunnen meerdere melkia-documenten bestaan voor hetzelfde perceel, en grensomschrijvingen zijn vaak vaag of onnauwkeurig.

Voor buitenlandse kopers is het ten zeerste aan te raden om uitsluitend eigendommen met titre foncier te kopen. Mocht je toch geinteresseerd zijn in een eigendom met melkia, dan is het mogelijk om deze te laten omzetten naar een titre foncier via een procedure bij de Conservation Fonciere. Deze procedure duurt doorgaans drie tot zes maanden en kost enkele duizenden dirhams. Tijdens de procedure wordt het eigendom openbaar gemaakt zodat eventuele bezwaarmakers zich kunnen melden.

De rol van de notaris stap voor stap

De notaris is in Marokko de spil van elke vastgoedtransactie. Anders dan in sommige Europese landen is de notaris hier niet alleen een getuige bij het tekenen, maar speelt hij of zij een actieve rol in het hele aankoopproces. Hieronder volgt het typische verloop van een transactie via de notaris.

In de eerste fase, na overeenstemming tussen koper en verkoper, stelt de notaris een compromis de vente (voorlopig koopcontract) op. Hierin worden de voorwaarden vastgelegd, inclusief de prijs, de termijnen, eventuele opschortende voorwaarden en de identiteit van beide partijen. De koper betaalt op dat moment doorgaans een aanbetaling van 10% die door de notaris in bewaring wordt gehouden.

Vervolgens voert de notaris een due diligence uit. Dit omvat het controleren van de eigendomstitels bij de Conservation Fonciere, het nagaan of er hypotheken, beslagen of andere lasten op het eigendom rusten, het verif ieren of de verkoper daadwerkelijk de rechtmatige eigenaar is, en het controleren of de gemeentelijke belastingen zijn voldaan. Als er sprake is van mede-eigendom (copropriete), controleert de notaris ook of de vereniging van eigenaars akkoord gaat en of er geen achterstallige bijdragen zijn.

Na de due diligence en wanneer alle voorwaarden zijn vervuld, stelt de notaris de definitieve koopakte op (acte de vente). Beide partijen tekenen deze akte ten overstaan van de notaris. De koopsom wordt overgemaakt via de notaris, die als escrow fungeert. De notaris zorgt er vervolgens voor dat de akte wordt geregistreerd bij de belastingdienst en ingeschreven bij de Conservation Fonciere.

Het hele proces duurt gemiddeld twee tot drie maanden, maar kan langer duren als er complicaties zijn, zoals een ontbrekende vergunning of een dispuut over de grenzen van het perceel.

Deviezenregelgeving voor buitenlandse kopers

Buitenlandse kopers die vastgoed in Marokko willen kopen, moeten rekening houden met de deviezenregelgeving van de Office des Changes. Marokko heeft een strikt beleid rondom het in- en uitvoeren van deviezen (buitenlandse valuta), en dit heeft direct gevolgen voor de vastgoedtransactie.

De belangrijkste regel is dat de volledige koopsom moet worden overgemaakt vanuit het buitenland via een Marokkaanse bank, met een speciaal deviezendossier. De bank stelt een attestation d'importation de devises op, een document dat bewijst dat de gelden legaal het land zijn binnengekomen. Dit document is om twee redenen essentieel. Ten eerste is het vereist door de notaris om de transactie af te ronden. Ten tweede is het jouw garantie dat je bij een toekomstige verkoop de opbrengst weer naar het buitenland kunt overmaken. Zonder dit document kun je de verkoopopbrengst niet repatrieren.

Praktisch gezien verloopt het proces als volgt. Je opent een convertibele dirhamrekening (compte en dirhams convertibles) bij een Marokkaanse bank. Vervolgens maak je de koopsom over vanuit je Nederlandse of Belgische bankrekening naar deze rekening. De bank registreert de transactie bij de Office des Changes en geeft de benodigde attesten af. De notaris controleert deze documenten voordat hij de overdracht afrondt.

Het is raadzaam om een bank te kiezen die ervaring heeft met buitenlandse cliënten. Grote banken zoals Attijariwafa Bank, BMCE Bank of Africa en Banque Populaire hebben allemaal afdelingen die gespecialiseerd zijn in deviezentransacties voor vastgoed. De kosten voor het openen en onderhouden van een convertibele rekening zijn doorgaans beperkt, maar informeer vooraf naar de tarieven voor internationale overboekingen.

Een laatste aandachtspunt: als je een hypotheek afsluit bij een Marokkaanse bank, gelden er andere regels. In dat geval wordt alleen het eigen ingebrachte deel via het deviezencircuit afgewikkeld, en het hypotheekdeel wordt als binnenlandse transactie behandeld. Ook hier geldt dat goede voorbereiding en het inschakelen van een ervaren notaris essentieel zijn om het proces soepel te laten verlopen.