Acheter un bien immobilier au Maroc : le guide complet
Par Rédaction Domio
Cadre juridique, processus d'achat, fiscalité, financement : tout ce qu'il faut savoir avant d'investir dans l'immobilier marocain.
1. Le marché immobilier marocain en 2025
Le Maroc attire chaque année des milliers d'acheteurs étrangers, et ce n'est pas un hasard. Le pays offre une combinaison rare : stabilité politique relative dans la région, croissance économique soutenue, infrastructures modernes et un cadre de vie méditerranéen à des prix encore accessibles. Depuis la réforme du code de l'urbanisme et les grands projets d'infrastructure (TGV, port Tanger Med, extensions aéroportuaires), le marché immobilier a connu une transformation profonde.
Pour les MRE (Marocains Résidant à l'Étranger), acheter au Maroc représente souvent un retour aux sources, un investissement patrimonial ou la préparation d'une retraite. Pour les étrangers sans lien avec le pays, c'est avant tout une opportunité financière : des rendements locatifs attractifs, une plus-value potentielle et une diversification géographique du patrimoine.
Le marché n'est toutefois pas uniforme. Casablanca fonctionne comme un marché mature avec des prix élevés et une demande soutenue. Marrakech reste la star du tourisme avec un segment locatif saisonnier très rentable. Tanger est la ville montante, portée par des investissements massifs. Et des villes comme Agadir, Essaouira ou Kénitra offrent des prix d'entrée bien plus bas pour ceux qui cherchent le rapport qualité-prix.
2. Le cadre juridique : qui peut acheter et quoi ?
Toute personne physique ou morale, marocaine ou étrangère, peut acquérir un bien immobilier au Maroc. Il n'y a pas de restriction de nationalité pour l'achat de biens en zone urbaine. La seule exception majeure concerne les terres agricoles : depuis le Dahir de 1963, les étrangers ne peuvent pas être propriétaires de terrains à vocation agricole. Cette restriction reste en vigueur, même si des montages juridiques (création d'une société marocaine) sont parfois utilisés pour la contourner, une pratique risquée et juridiquement fragile.
Le type de titre de propriété est fondamental. Le Maroc connaît deux régimes fonciers parallèles. Le premier, le titre foncier, est un titre enregistré auprès de la Conservation Foncière. C'est l'équivalent du cadastre français : il offre une sécurité juridique solide et un droit de propriété opposable aux tiers. Le second régime, la melkia, repose sur des actes adoulaires (notaires traditionnels) et ne bénéficie pas de la même protection. Pour tout achat, exigez un titre foncier. Si le bien n'en a pas, il est possible d'en obtenir un via une procédure d'immatriculation, mais cela prend du temps et présente des risques.
Autre point essentiel : la réglementation des changes. L'Office des Changes impose que les fonds destinés à l'achat d'un bien par un étranger ou un MRE transitent par un compte en devises ou un compte convertible. Cette traçabilité est indispensable pour pouvoir rapatrier le produit de la vente ultérieurement. Concrètement, vous devez effectuer un virement bancaire international (pas d'espèces) et conserver le bordereau de change.
3. Le processus d'achat de A à Z
L'achat immobilier au Maroc se déroule en plusieurs étapes clairement définies. La première consiste évidemment à trouver le bien. Vous pouvez passer par une agence immobilière, un courtier indépendant ou des plateformes en ligne comme Domio.ma. Si vous faites appel à un intermédiaire local, assurez-vous qu'il est professionnel et, de préférence, qu'il détient une carte professionnelle, même si cela reste malheureusement rare au Maroc.
Une fois le bien identifié, les deux parties signent un compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente). Ce document engage vendeur et acheteur. L'acheteur verse un acompte, généralement de 10 % du prix de vente. Cet acompte est consigné chez le notaire. Si l'acheteur se rétracte sans motif prévu au contrat, il perd cet acompte. Si le vendeur se rétracte, il doit restituer le double.
S'ensuit la phase de vérification. Le notaire, obligatoire pour tout acte immobilier au Maroc, procède aux vérifications d'usage : état du titre foncier, absence d'hypothèques ou de nantissements, conformité urbanistique, identité du vendeur. Cette phase dure entre un et trois mois, selon la complexité du dossier.
Lorsque tout est en ordre, les parties se retrouvent chez le notaire pour la signature de l'acte définitif de vente. Le notaire collecte les taxes et droits, enregistre l'acte auprès de la Conservation Foncière et procède au transfert de propriété. L'acheteur reçoit son titre foncier mis à jour dans les semaines qui suivent.
4. Les meilleures villes où investir
Le choix de la ville dépend fondamentalement de votre objectif. Investissement locatif, résidence secondaire, retraite, spéculation : chaque profil a sa ville idéale. Voici un comparatif qui va au-delà des clichés touristiques.
| Ville | Prix moyen/m² | Rendement locatif | Profil idéal |
|---|---|---|---|
| Casablanca | 15 000 à 25 000 MAD | 4 à 6 % | Investissement patrimonial, bureau |
| Marrakech | 12 000 à 20 000 MAD | 6 à 10 % | Location saisonnière, riad |
| Tanger | 10 000 à 18 000 MAD | 5 à 8 % | Plus-value, résidence secondaire |
| Rabat | 14 000 à 22 000 MAD | 3 à 5 % | Stabilité, long terme |
| Agadir | 8 000 à 14 000 MAD | 5 à 7 % | Retraite, plage, budget maîtrisé |
| Kénitra | 6 000 à 10 000 MAD | 6 à 9 % | Petit budget, forte croissance |
Casablanca reste le marché le plus profond et le plus liquide. Si vous cherchez un bien facile à revendre, c'est ici qu'il faut regarder. Les quartiers de Maarif, Gauthier et Ain Diab offrent des produits premium, tandis que Dar Bouazza et Bouskoura séduisent les familles avec des projets résidentiels neufs à des prix plus raisonnables. Consultez les appartements à vendre à Casablanca pour découvrir les offres actuelles.
Marrakech offre les meilleurs rendements locatifs, surtout pour les riads dans la médina et les villas à vendre à Marrakech dans la Palmeraie. Attention cependant : la réglementation des locations touristiques se durcit. Depuis 2024, les autorisations sont plus difficiles à obtenir et les contrôles se multiplient. Intégrez ce paramètre dans votre business plan.
Pour ceux qui recherchent la plus-value, Tanger est le pari le plus intéressant du moment. La zone franche industrielle, le nouveau port, la ligne TGV vers Casablanca et les projets touristiques en cours de développement sur la baie créent une dynamique de croissance qui n'a pas encore été pleinement intégrée dans les prix. Découvrez les appartements à vendre à Tanger.
5. Les coûts réels d'une acquisition
Au-delà du prix d'achat, les frais annexes représentent entre 7 % et 10 % du montant de la transaction. C'est un poste souvent sous-estimé par les primo-accédants. Voici le détail.
| Poste | Taux / Montant | Détail |
|---|---|---|
| Droits d'enregistrement | 4 % | Taxe sur le transfert de propriété |
| Conservation foncière | 1,5 % | Enregistrement au cadastre |
| Honoraires du notaire | 0,5 à 1,5 % | Frais de notaire, dégressifs |
| Commission d'agence | 2,5 % | Négociable, parfois partagée |
| Timbre fiscal | 0,5 % | Droit de timbre |
Pour un bien à 1 000 000 MAD, comptez donc entre 70 000 et 100 000 MAD de frais supplémentaires. Ces frais sont à la charge de l'acheteur, sauf la commission d'agence qui peut être négociée avec le vendeur. N'oubliez pas d'exiger des factures pour chaque prestation.
6. Fiscalité : ce que vous devez à l'État
En tant que propriétaire au Maroc, vous êtes soumis à deux taxes annuelles : la taxe d'habitation et la taxe de services communaux. La première est calculée sur la valeur locative du bien (avec une exonération pour les résidences principales de faible valeur). La seconde représente environ 10,5 % de la valeur locative. Dans la pratique, pour un appartement moyen, ces deux taxes combinées s'élèvent à quelques milliers de dirhams par an.
Si vous percevez des revenus locatifs, ceux-ci sont soumis à l'impôt sur le revenu marocain. Le barème est progressif, allant de 0 % pour les revenus jusqu'à 30 000 MAD à 38 % au-delà de 180 000 MAD. Un abattement forfaitaire de 40 % est appliqué sur les revenus fonciers bruts.
En cas de revente, la plus-value est taxée à 20 % du profit net (prix de vente moins prix d'achat et frais), avec un minimum de 3 % du prix de vente. Les biens détenus depuis plus de six ans bénéficient d'un abattement de 5 % par an au-delà de la deuxième année, ce qui réduit significativement l'impôt pour les détentions longues. Après douze ans, l'abattement atteint 50 %.
Pour les résidents fiscaux français, les conventions de non-double imposition s'appliquent. Les revenus fonciers marocains sont imposables au Maroc, et la France accorde un crédit d'impôt pour éviter la double taxation. Consultez un fiscaliste spécialisé pour optimiser votre situation.
7. Financement et crédit immobilier
Les banques marocaines proposent des crédits immobiliers aux non-résidents, MRE et étrangers. Les principales banques actives sur ce segment sont Attijariwafa Bank, BMCE Bank of Africa, Banque Populaire et CIH Bank. Le taux d'intérêt se situe actuellement entre 4,5 % et 6 %, selon le profil de l'emprunteur et la durée du prêt.
L'apport personnel minimum est de 20 à 30 % du prix du bien. La durée maximale est de 25 ans, mais les banques privilégient les durées de 15 à 20 ans pour les non-résidents. Les documents requis sont nombreux : pièce d'identité, justificatifs de revenus des trois dernières années, relevés bancaires, avis d'imposition du pays de résidence, et promesse de vente.
Pour les MRE, les conditions sont généralement plus favorables. Certaines banques proposent des offres dédiées avec des taux préférentiels et un accompagnement spécifique. Le compte en devises ou convertible est toutefois obligatoire pour le remboursement.
8. Les pièges à éviter absolument
Le piège le plus courant, et le plus dangereux, est l'achat d'un bien sans titre foncier. Un acte adoulaire (melkia) ne garantit pas que le vendeur est le seul propriétaire. Des héritiers inconnus peuvent surgir des années après la transaction et revendiquer leurs droits. N'achetez jamais sans titre foncier vérifié auprès de la Conservation Foncière.
Deuxième piège : sous-déclarer le prix d'achat. C'est une pratique encore répandue au Maroc, où vendeur et acheteur s'entendent pour déclarer un montant inférieur au prix réel afin de réduire les droits d'enregistrement. Outre le risque pénal, cela vous pénalisera lourdement en cas de revente, car la plus-value sera calculée sur le prix déclaré (artificiellement bas) et non sur le prix réellement payé.
Troisième piège : acheter sur plan sans vérifier le promoteur. La VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) est encadrée par la loi 44-00, mais les retards de livraison et les malfaçons restent fréquents. Vérifiez les réalisations passées du promoteur, visitez ses projets livrés, et ne versez pas plus que les pourcentages prévus par la loi à chaque étape.
Enfin, ne transférez jamais d'argent en dehors du circuit bancaire officiel. Pas de valises de cash, pas de transferts via des intermédiaires informels. Outre les risques légaux (blanchiment d'argent), vous perdrez toute possibilité de rapatrier vos fonds à la revente. La traçabilité bancaire est votre meilleure protection. Explorez les appartements à louer à Agadir si la location vous intéresse en attendant.
